Снижение кадастровой стоимости и налога 
на землю для физических и юридических лиц

Кейс по Краснодарскому краю

Клиент: частный инвестор (физлицо).

Ситуация: Приобретены 3 смежных участка общей площадью 45 соток в Краснодаре для строительства. Первоначальный застройщик не выполнил обязательства по инфраструктуре, последующие подрядчики постоянно менялись. Строительство не начато уже 4 года. Земля простаивала, принося убытки только в виде ежегодного налога, превышающего 120 000 рублей.

Проблема: Кадастровая стоимость была искусственно завышена за счет маркетинговых обещаний застройщика (проектная инфраструктура, охрана, благоустройство), которые так и не были выполнены. Инвестор платил налог за несуществующие преимущества.

Наше решение: Мы провели юридический анализ текущего состояния участков и подобрали оптимальный правовой режим использования земли, соответствующий их фактическому состоянию и применяемый в аналогичных ситуациях при консервации строительных проектов. На основании подготовленного заключения была инициирована процедура приведения кадастрового учета в соответствие с фактическими условиями использования территории.

Результат:

• Кадастровая стоимость трех участков была снижена на 40%.
• Годовой налог уменьшился до 72 000 рублей.
• Ежегодная экономия для инвестора составила 48 000 рублей.

Выгода для клиента: Инвестор сохраняет актив в перспективном месте, но больше не переплачивает за "воздух". Легально сокращенные расходы на содержание позволяют спокойно дождаться разрешения ситуаций со строительством или выгодно продать активы, не неся убытков.

Кейс по Калужской области

Клиент: частный инвестор (физлицо).

Ситуация: Приобретен участок земли промышленности площадью 2,2 га в Калужской области для перепродажи. Первоначальная кадастровая стоимость — 50 млн рублей. В первый год владения инвестор уплатил земельный налог в размере 682 446 рублей. Быстрая продажа по целевой цене не состоялась, и ежегодный налог стал серьезной обузой для "замороженного" актива.

1. Первый этап (обычное оспаривание). Была проведена стандартная процедура оспаривания кадастровой стоимости. Результат: стоимость удалось снизить только до 35 млн рублей, а налог понизить — до 525 846 рублей. Проблема высокой налоговой нагрузки не была решена кардинально.
2. Наше решение. Был найден и реализован кардинальный выход — легальное изменение ВРИ земельного участка. Это изменило стоимость участка в соответствие с его новой категорией и фактическим использованием.

Итоговый результат:

• Налоговая нагрузка снижена в 20 раз.
• Налог на землю за 2024 год составил 33 843 рубля.
• Годовая экономия для инвестора превысила 490 000 рублей.

Выгода для клиента: Инвестор не просто сократил расходы, а превратил обременительный актив в объект с минимальной налоговой нагрузкой. Это позволило спокойно дождаться выгодной цены продажи без убыточного содержания, сохранив сотни тысяч рублей.

Кейс по Омской области

Клиент: девелоперская компания (юрлицо).

Ситуация: Компания приобрела земельный массив площадью 4,2 га под многоэтажное жилое строительство. Проект был заморожен на 3 года из-за изменений 
в градостроительном регламенте. Ежегодный налог составлял 950 000 рублей 
при полном отсутствии доходов с актива.

Проблема: Кадастровая стоимость была установлена исходя из перспектив жилищного строительства, однако реальное использование земли в течение последних лет было ограничено складскими и вспомогательными функциями.

Наше решение: Специалистами был проведен правовой анализ фактического использования территории и подобраны оптимальные параметры кадастрового учета, соответствующие текущему функциональному назначению земельного массива. Подготовлено заключение с обоснованием применения понижающих коэффициентов к кадастровой стоимости.

Результат:

• Кадастровая стоимость земельного массива снижена на 58%.
• Годовой налог уменьшен до 399 000 рублей.
• Годовая экономия компании составила 551 000 рублей.

Выгода для клиента: Компания смогла минимизировать расходы на содержание замороженного актива без изменения долгосрочных планов развития территории. Снижение налоговой нагрузки позволило перенаправить средства на разработку новой проектной документации